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DEFISCALISATION IMMOBILIERE

La question de cet investissement est assez technique, on ne s’attardera donc pas précisément sur chaque point. Des ressources, liens internet sont indiqués pour qui veut creuser le sujet. L’idée est de donner un aperçu des risques potentiels avant de s’engager dans un programme de défiscalisation immobilière.

Avant de rentrer dans le vif du sujet, petit tour d’horizon du concept.

Selon le dictionnaire Larousse, défiscaliser : ne plus soumettre à l’impôt certains produits, services ou côtisations. Sur Linternaute, la définition de défiscalisation est : action de défiscaliser, c’est à dire d’éxonérer d’impôt. La défiscalisation est un ensemble de mesures mises en place pour diminuer légalement l’impôt sur le revenu.

Et pour illuster plus précisemment le sujet, en rédigeant cet article, je parcours de nombreuses pages et inévitablement des annonces de programmes de défiscalisation immobilière ne tardent pas à se positionner sur le haut de mon écran, telle que celle-ci :

0€ d’impôt pendant 12 ans – Défiscalisation immobilière.

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Mais…

Défiscalisation immobilière dangers

Vouloir économiser 15 000 € d’impôts en 9 ans peut vous en faire perdre 40 000 € à la signature de l’acte authentique… et plus pendant la durée de votre défiscalisation.

Quel meilleur préambule que cette mise en garde tirée de la page d’accueil de l’ADIM : Assocication de Défense d’Investisseurs Victimes de Défiscalisation ? www.adimasso.org

Quand le bâtiment va, tout va” dit le proverbe.

Afin de soutenir l’économie francaise, un gouvernement a, un beau jour de l’année 2003, eu l’idée de relancer l’immobilier. C’est la loi Robien, incitant les particuliers à investir dans l’immobilier neuf afin de bénéficier, sous certaines conditions, d’une remise d’impôts. La valse des gouvernements faisant, les dispositifs se succèdent : Scellier, Duflot et actuellement Pinel.

Tout d’abord, soulignons que ces programmes immobiliers ne sont pas tous des pièges ! Mais force est de constater que malheureusement dans ce domaine comme partout ailleurs, certains esprits mal tournés exploitent des pistes de façon malhonnête…

Un article de décembre 2019, du quotidien Le Monde, nous donne un aperçu peut-être encore plus concret de l’ampleur du sujet de la défiscalisation immobilière :

Les appartements, achetés à crédit, devaient être loués six ou neuf ans, dans le cadre des dispositifs Robien puis Scellier, à des loyers censés couvrir les mensualités. L’affaire était présentée comme un investissement pour zéro euro, avec, à la clé, des économies d’impôts et, à terme, un patrimoine pour la retraite. […] Une véritable industrie de la défiscalisation immobilière s’est développée grâce aux avantages fiscaux accordés aux investisseurs dans un logement neuf destiné à la location. Le dispositif Robien a suscité, entre 2003 et 2008, l’édification de près de 350 000 logements ; le dispositif Scellier, qui a pris sa suite, a permis d’en construire 65 000, en 2009. Des promoteurs se sont spécialisés dans ce créneau, proposant des packages où l’investisseur achète un logement, sa gestion locative et les assurances pour loyers impayés ou vacance. Avec cet argument décisif : “On s’occupe de tout !” www.lemonde.fr/police-justice/article/2019/02/12/le-combat-d-une-lanceuse-d-alerte-contre-les-derives-de-la-defiscalisation-locative_5422456_1653578.html,

S’engager sur un dossier de défiscalisation immobilière : Garder le sens des réalités.

Ne pas perdre de vue avec une défiscalisation que l’on ne s’engage pas sur une opération purement administrative, contrairement à ce que cherchent à nous faire perdre de vue les détrousseurs. La manoeuvre est certes menée dans un but fiscal mais reste un achat immobilier avec tout ce que cela comporte : crédit, gestion, charges… 2 formules d’investissement peuvent être proposées :

– les programmes locatifs “purs” dirons-nous et

– les résidences de services, des meublés situés dans des cadres divers dans des résidences de tourisme, résidences d’affaires, résidences étudiante, des ehpad…) avec au moins 3 services para-hoteliers ( laverie, restaurant, salle de sport…)

Avant tout engagement et pour quelque formule que ce soit, l’ADIM recommande de suivre plusieurs points de contrôle (plus de détails sur le site) :

* Vérifier le conseiller / vendeur.

En effet, ces programmes immobiliers défiscalisants s’appuient sur des forces de vente redoutables ! Ce ne sont souvent pas des conseillers mais plutôt des vendeurs en quête de résultat. Il y a une différence abyssale avec un réel Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP). Car celui-ci travaille avec discernement, s’appuyant sur de solides compétences pour orienter son client en fonction de sa situation et de ses objectifs.

Malheureusement, il n’existe pas de réglementation pour le moment et diverses étiquettes peuvent être empruntées par les vilains. On peut alors rencontrer : un Conseiller en Investissement Immobilier (CIF), un agent immobilier ou commercial, un mandataire, un intermédiaire en assurances… Tout ce petit monde fonctionant sans attestation ni carte de transaction immobilière, par exemple. Les compétences ne seront donc très souvent, pas suffisantes pour analyser si l’offre nous est favorable ou pas. Sans parler des bandits patentés qui n’hésiteront pas à tronquer ou falsifier les simulations. Par conséquent, aucune assurance responsabilité civile professionelle et l’acquéreur ne pourra donc se retourner en cas de problème.

Dans ce dédale administratif, il est ainsi impossible pour le particulier non averti de savoir si son interlocuteur est digne de confiance. A ce sujet, bien prendre le temps d’effectuer les vérification, si l’un de nos proches se présente avec une affaire mirobolante ! Car un des systèmes de vente en défiscalisation immobilière s’appuie justement sur le réseau familial et amical où la confiance déjà installée ouvre les portes plus spontanément…

Aussi, un petit contrôle des accréditations professionelles, par exemple, permettra déjà d’écarter des sources de risques.

* Vérifier le bien immobilier en question.

Afin d’entretenir cette “industrie de la défiscalisation”, certains promotteurs immobiliers n’ont pas hésité à construire des ensembles dans des environnements défavorables, déserts locatifs, trop éloignés des points stratégiques ou désservis par une voirie inadéquate.

En parallèle, il est bon de savoir qu’une pratique courante chez les promotteurs indignes est de gonfler les tarifs et l’ADIM de déplorer avoir vu maintes et maintes fois, un bien vendu 50 voire 100% au-dessus de sa valeur vénale, ce qui engendre d’entrée une grosse perte immédiate.

Afin de glaner des informations utiles pour définir si la situation géographique est avantageuse, le mieux est de se rendre sur place. Visiter le site de l’INSEE et discuter avec des professionnels de l’immobilier locaux permettra d’avoir des éléments que les “conseillers en investissement” n’auront pas eu intérêt à vous transmettre.

Globalement prendre le temps d’analyser la concordance de l’offre. Au sujet de la résidence de tourisme tristement célèbre Maranatha, Me Philip PECHAYRE regrette que les intentions des dirigeants ne correspondent pas “aux intérêts des investisseurs et aux réalités du marché hôtelier, des réalités qui semblent avoir été passablement oubliées par Maranatha […]”. www.gestiondefortune.com/immobilier/rubriques-immobilier/5099-maranatha-«-le-préjudice-est-considérable-».html

* Vérifier les intervenants externes : l’organisme de financement, les études de notaire.

Il peut paraître rassurant de s’entendre dire : « On s’occupe de tout ! », à défaut cela est confortable, la complexité du dossier intimidant… Mais, les accointances entre toutes les intervenants peuvent amener l’acquereur sur des chemins hasardeux. L’ADIM résume : A prestataire unique, risques multiples ! Les offres « packagées » sont souvent concoctées avec des prestataires compromis. Ainsi, l’intervention de professionnels tiers, susceptibles d’exercer leur devoir de conseil, est ainsi écartée.

défiscalisation immobilière calculs

Il est donc en général, judicieux de bien compartimenter les différents interlocuteurs. On évitera ainsi les risques d’arrangements et cette précaution permettra d’avoir une vision limpide de l’ensemble de l’opération.

Le cas des résidences de services.

Les programmes de défiscalisation immobilière s’établissent souvent sur la formule des résidences de services se base sur la vente d’un bien immobilier agrémenté d’un ensemble de prestations proposées en plus. L’offre étant plus développée, elle se révèle donc potentiellement plus scabreuse…

L’ADIM conseille avant de s’aventurer dans une telle acquisition de ne pas se laisser embobiner par la myriade d’avantages dépeinte par le conseiller. Il s’agit de garder son bon sens et de chercher à débusquer d’éventuels inconvénients ou risques, négligemment écartés.

4 points sont particulièrement à surveiller : le lieu d’implantation de la résidence, le prix, la crédibilité de l’exploitant et le bail commercial.

1 – La localisation

Par exemple, l’emplacement d’une résidence de tourisme au soleil devra être face à la mer, pas à plus de 3 km afin d’avoir un remplissage optimal. Pour un investissment en station de ski, il sera préférable de sélectionner une station côtée avec accés rapide aux pistes de ski. Une résidence d’affaire sera rentable si elle se situe à proximité de gare, d’aéroport…

2 – La valeur du bien

Détaillé plus haut, ne pas hésiter à vérifier le cours de l’immobilier local. Très souvent, la valeur d’achat étant surévaluée, la revente ne peut se faire qu’à perte. D’autant plus que ces ensembles immobiliers n’étant pas correctement exploités, l’entretien est négligé et le bâti va en se dégradant.

3 – Analyser le sérieux de l’interlocuteur

Lorsque l’on signe pour un investissement en défiscalisation immobilière, l’engagement avec l’exploitant de la résidence sera total et ce pour une durée de 9 ou 11 ans ! Il convient donc de vérifier le sérieux de l’entreprise. Depuis combien de temps existe-t-elle ? Quelle est sa situation financière ? etc.

4 – Se concentrer sur le bail

Nous avons tout intérêt à étudier avec grande concentration le bail. Attention au trio infernal : promoteur / vendeur / gestionnaire nous renvoyant à la formule magique du “package” : “on s’occupe de tout” équivalant à se livrer pieds et poings liés dans la gueule du loup. Inventaire précis des points à vérifier sur : https://www.adimasso.org/sos-prevention. La plus grande méfiance est à développer vis à vis des professionnels gérant exclusivement des biens défiscalisants. Un gestionnaire digne sera installé depuis un bon moment et travaillera sur des biens locaux.

Sur www.capital.fr/immobilier/residences-services-gare-aux-multiples-entourloupes-des-promoteurs-1112985 il est également conseillé de :

  • Privilégier les baux d’une durée ferme.

En principe, le bail commercial qui vous sera proposé est un bail ferme, jamais inférieur alors à neuf ans et un mois. «Pour les Ehpad, il atteint plutôt onze ans, voire plus», précise Philip Pechayre. Restez quand même sur vos gardes, car il arrive de tomber sur des baux permettant au locataire exploitant de donner son préavis tous les trois ans, durant neuf ans. Et donc, à la première difficulté, de vous menacer de partir (ou dans le cas des Ehpad, de transférer l’agrément administratif à une autre résidence) si vous n’acceptez pas une baisse de loyer.

  • Etudier à la loupe les lignes du bail commercial.

Depuis juin 2014, la loi interdit au locataire de payer les gros travaux (comme la réfection des murs, de la toiture…). Néanmoins, plusieurs exploitants d’Ehpad promettent quand même, sur leur bail, de les prendre à leur charge. «On peut les comprendre, un gérant préférant garder la main sur ce type de résidences soumis à des nor­mes drastiques, explique Philip Pechayre. Mais rien ne l’empêchera, en cas de souci, de vous imputer ces travaux, la loi étant de son côté. Et ce, même après avoir fait passer une baisse de loyer !»

Conclusion : défiscalisation immobilière, oui ou non ?

Pour résumer, ce genre d’opérations comporte donc d’importants risques dont il faut savoir se prémunir. Aussi, ne pas oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier qu’il faut prendre le temps d’examiner, l’attrait fiscal ne venant que couronner l’engagement.

Défiscalisation défriscalisation Claudy Giroz ADIM

Ainsi, il convient de ne pas négliger quelques critères basiques d’analyse tel que l’emplacement. S’il n’est pas porteur, par exemple, la recherche de locataires relèvera du calvaire. Une spirale diabolique surgira. L’administration fiscale ne tardera pas à vous adresser un redressement car l’obligation (des dispositifs Robien, Scellier, Duflot) de location ne sera pas respectée… Il faudra alors se résignier à baisser le loyer qui ne couvrivra donc plus le montant du prêt souscrit…

Tout compte fait : “si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, si vous payez moins de 3 000€ d’impots, un achat immobilier défiscalisant ne se justifie pas. » https://www.adimasso.org/product-page/le-livre-d%C3%A9fiscalisation-ou-d%C3%A9fricalisation

Après le préambule, l’ADIM nous fournit un excellent épilogue au sujet de la défiscalisation immobilière :

Il est bien souvent préférable de payer ses impots !!!

Remerciements : Claudy Giroz, présidente de l’ADIM.

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Une pensée sur “DEFISCALISATION IMMOBILIERE

  • 5 mars 2020 à 20:43
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    Intéressant cet article
    Une sacrée jungle le milieu de l’immobilier !!!

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